L’enregistrement du contrat de bail est obligatoire dans les deux mois de la signature. Cette démarche doit être effectuée par le bailleur. Le preneur peut le faire, mais il n’y est pas obligé.

Dans la mesure où l’enregistrement du bail est une formalité qui protège les droits du preneur vis-à-vis des tiers, comme un acquéreur éventuel, il est de l’intérêt du preneur de faire enregistrer le bail, même si le bailleur manque à son obligation.

Un bail non enregistré a, entre le preneur et le bailleur, exactement la même valeur et les mêmes effets qu’un bail enregistré (hormis en cas de résiliation - voir plus bas).

Vis-à-vis des tiers, comme un nouveau propriétaire, l’enregistrement est important parce qu’il donne au bail une date certaine, qui le rend opposable.

Cela signifie que les personnes autres que le bailleur et le preneur ne peuvent pas ignorer le bail et qu’elles doivent en respecter l’existence.

Si le bail n’est pas enregistré, deux dispositions particulières sont prévues.

1/ Résiliation du bail, à tout moment, sans préavis et sans indemnités

Elles concernent aussi bien les baux de résidence principale en cours au 1er septembre 2018 que les nouveaux contrats conclus ou renouvelés à partir du 1er septembre 2018, qu'ils soient de 9 ans ou de courte durée.

Si le bail n’est pas enregistré dans les deux mois de la signature du bail, le preneur peut résilier le bail, à tout moment, SI ET SEULEMENT SI :

• Le preneur adresse au bailleur une mise en demeure, de préférence par lettre recommandée.
• Cette mise en demeure donne un délai d’un mois au bailleur pour faire enregistrer le bail.
• Si le bailleur ne fait pas enregistrer le bail dans un délai d’un mois, le preneur peut alors quitter les lieux loués sans préavis et sans indemnités.
• Même si la loi ne le prévoit pas, le preneur doit dans ce cas informer le bailleur de la date de son départ dans un délai raisonnable (par ex. un mois à l’avance).

2/ Indexation et révision du loyer

Aussi longtemps que le bail n’est pas enregistré, le loyer ne peut pas être indexé. Le loyer ne peut pas non plus être révisé.